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Tous les ans, à la même époque, en remplissant votre feuille d’impôts, même si le prélèvement de l’impôt à la source est passé par là, votre constat est le même : vous payez trop d’impôts. Et tous les ans, vous vous répétez qu’il va falloir faire quelque chose parce que ce n’est plus possible. Mais voilà. Comment faire ? Quels sont les mécanismes ? Combien peut-on économiser ? Combien faut-il investir et où ? En résumé quelles sont les étapes ?
C’est tout l’objet de ce guide. Vous proposer les 6 étapes pour investir et défiscaliser dans l’immobilier en tant que particulier à la Réunion.
Pourquoi la Réunion ? Vous allez le découvrir au fl des pages et vous ne
le regretterez pas. Ce petit bijou de l’océan Indien a tous les atouts pour vous faire craquer. Les programmes sont nombreux et attractifs, l’île très développée, la douceur de vivre évidente.  Vous êtes prêts à tout savoir ? Alors bienvenue chez vous.

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1. Qu'est ce que la loi Pinel outre mer ?

La loi Pinel outre-mer est un dispositif qui permet aux particuliers qui souhaitent investir dans un logement neuf ou en cours d’achèvement de bénéficier de fortes réductions d’impôts. Ne prenant pas en compte la tranche marginale de l’imposition, ce système permet donc à tous, quels que soient leurs revenus de bénéficier du même taux de défiscalisation. La loi Pinel outre-mer est entrée en vigueur fn 2014, en remplacement de la loi Duflot.

Elle s’applique également en métropole, mais les avantages fiscaux sont plus intéressants outre-mer. Programmées pour s’arrêter fin 2017, les loi Pinel et Pinel outre-mer ont été prorogées jusqu’à fn 2021. Un achat en Pinel dans un territoire ultra-marin français en 2019 donne lieu à une réduction d’impôt de 23, 29 ou 32% de l’investissement et ce, dans la limite de 300 000 €.


La réduction est étalée sur 6, 9 ou 12 ans aux pourcentages précédemment cités. La défiscalisation est donc plus
élevée sur un temps long. Pourquoi des taux plus élevés qu’en France métropolitaine puisqu’un Pinel métropole n’ouvre qu’à 12%, 18%, 21% de réduction d’impôt ?  Tous simplement parce que les territoires ultra-marins souffrent d’un manque chronique de logements mis à la location.

A la Réunion, une projection fixe la population à un million en 2035, on compte un besoin de 170 000 logements à cet horizon.
Sachant qu’aujourd’hui déjà la construction ne suffit pas à la demande accusant un déficit de 20.000 logements. Il faudrait construire pour tenir les objectifs une moyenne de 7000 logements par an. D’où l’obligation d’accélérer le processus avec des incitations financières, l’outre-mer étant parfois pour les investisseurs une lointaine inconnue.


Pour bénéficier de la loi Pinel Outre-Mer, il suffit d’être un contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…). Dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts.

 

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En résumé : 

 

  • Loi prorogée jusqu’en 2021.

Limité à 300.00€
Achat d’un logement neuf ou en construction

 

  • Défiscalisation :

23% sur 6 ans
29% sur 9 ans
32% sur 12 ans

 

  • Obligation de location plafonnement de loyer et de ressources du locataire
    Location en résidence principale.

2. Pourquoi acheter à la Réunion ?

pillar page reunion

Depuis trois ans le PIB de la Réunion augmente en moyenne de 3%. L’île est une destination touristique de plus en plus prisée, ce qui a pour conséquence de dynamiser l’économie. 2 473 843 passagers ont été accueillis à l’aéroport de la Réunion Roland Garros en 2018. Un trafic en hausse de 7,9% par rapport 2018. Premier aéroport ultra-marin français, cette fréquentation donne des couleurs à l’économie de l’île. La consommation des ménages et le regain des dépenses des administrations publiques constituent les principaux moteurs de cette croissance. Férue de recherche et d’innovation, la Réunion travaille à une autonomie énergétique à l’horizon 2030. Sans gaz ni pétrole, ce sont le soleil, l’eau et la biomasse qui prendront le relais.

A. Un marché en demande

Fin 2018, l’Insee et la Deal (Direction de l’environnement, de l’aménagement et du logement) ont publié une étude prospective sur les besoins de la Réunion en terme de logement à l’horizon 2035. L’hypothèse moyenne donne un besoin en logements d’environ  170 000. Ce qui représente en terme de construction et/ou réhabilitation (non habitées) aux alentours de 7 700 logements par an. Ce nombre de logements se comprend en rapport avec une augmentation de population qui passerait à un million en 2035 mais prend également en compte les besoins non satisfaits à l’heure actuelle.

B. Développement constant

Le tourisme est devenu la principale ressource économique de l’île devant l’industrie sucrière avec une production de 210000
tonnes par an. Les industries agricoles et alimentaires représentent aujourd’hui près de 70% des produits exportés. On note par ailleurs le poids important que prend aujourd’hui la pêche industrielle. La création d’hôtels haut de gamme et la multiplication des gîtes font de ce paradis de la randonnée une destination particulièrement attractive. Le secteur industriel et le bâtiment ne cèdent rien et se développe égalent. Le PIB par habitant est dans la norme européenne. La consommation des ménages est  également en hausse.

C. Une île de contrastes

Surnommée l’île intense la Réunion a plus d’un atout à faire valoir par rapport aux autres territoires ultra-marins. Certes située à 10000 km de Paris, la Réunion est un département farouchement français. Sont vantés autant la qualité de l’accueil que la mixité ethnique et religieuse en parfaite harmonie.
La Réunion n’est par ailleurs pas «uniforme».
En une seule journée on peut admirer une éruption (le piton de la Fournaise est un des volcans les plus actifs au monde), aller se baigner dans le lagon et préparer son sac avant d’attaquer les sentiers pour se rendre, à pied bien sûr.
Ou partir dans l’est et profiter de la fraîcheur des cascades avant de visiter une plantation de vanille. Vous préférez flâner dans les hauts de l’île ? Affrontez donc la route aux 400 virages vers Cilaos, découvrez les thermes...
Non, la Réunion n’est pas uniforme. Elle est un écrin paisible au cœur de l’océan Indien.

La Réunion en résumé : 

 

  • Département français
  • Superficie : 2512 km²
  • Tour de l'île : 210 km 
  • Point culminant : le piton des Neiges 3069 m
  • Heure : GMT + 4 
  • Population : 866509 habitants
  • Besoin en logements : 170 000 en 2035

3. Pouvez-vous en bénéficier et comment ?

quand et pourquoi investir reunion

Vous êtes un contribuable, particulier, domicilié en France ? C’est parfait vous remplissez déjà la première condition nécessaire afin de bénéficier de la Loi Pinel outre-mer. Vous ne voulez pas investir seul ? Qu’à cela ne tienne vous pouvez également acheter par le biais d’une SCI, voire en indivision. Cette indivision se comprend pour un couple non marié ou pacsé, frères ou sœurs. Dans ces deux derniers cas la défiscalisation se fera en fonction des parts détenues par chacun des membres et de la SCI et de
l’indivision. Après, la vraie bonne question est : est-ce intéressant pour moi ? Cela le sera si vous payez entre 10 et 20 000 € d’impôt par an. Pourquoi ? Déjà, si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt payé, pas de report d’une année sur l’autre. On «perd» donc de la défiscalisation. Ensuite, il faut assumer l’achat et la location d’un bien, ce qui signifie qu’au moindre pépin de la vie vous pourriez avoir besoin de liquidités or vous ne pouvez pas vendre avant
la fin de votre engagement de défiscalisation Un investissement comme celui-ci se réfléchit.

A. Demander sa défiscalisation

Pour obtenir une défiscalisation il faut en faire la demande. Celle-ci, comme pour tout contact aujourd’hui avec l’administration fiscale se fait par internet. Cette demande de réduction d’impôt se fait en même temps que la déclaration de revenus l’année de l’achat ou de la fin de construction. C’est la première étape, la seconde consiste à remplir le document d’engagement à la location, toujours sur le site. Soyez très scrupuleux dans chacun de vos déclarations, la moindre erreur pourrait avoir des conséquences. Les services fiscaux peuvent vous demander tous les documents nécessaires au contrôle de vos
déclarations de la déclaration d’achèvement des travaux à la copie du bail.
Conservez toutes les factures originales et pièces justificatives diverses en cas de contrôle par les services fiscaux.
C’est d’autant plus nécessaire que le moindre manquement impliquera un refus de l’administration fiscale de défiscaliser le
bien.
Au-delà, si vous vendez avant la date anniversaire, non seulement vous perdez le bénéfice de la défiscalisation mais vous devez en plus rembourser tout ce que vous avez acquis par le biais du dispositif.

B. Quels sont vos engagements ?

Louer le bien durant six ans minimum, l’engagement peut aller jusqu’à douze ans. Le bien doit être mis en location sans interruption pendant la durée de la défiscalisation choisie. Un montant maximum de loyer et
de ressources doit être appliqué. Il doit être la résidence principale des locataires.

En résumé : 

  • Résident fiscal français 
  • SCI ou indivision possible 
  • Pas de démembrement
  • Plafond à 5500 €/m² habitable
  • La réduction d'impôt l'année de livraison quel que soit le mois
  • Si la réduction d'impôt est supérieure à l'impôt pas de report sur l'année suivante. Charges, taxes et assurances déductibles. Plafond de 10 700 €.

Calculateur Loi Pinel

Montant de l'allègement fiscal par an sur ans
Montant de l'allègement fiscal total sur ans

4. Quand et pourquoi investir ?

investir etapes defiscalisation pillar page

La loi Pinel outremer a été prorogée jusqu’en 2021, vous pouvez donc acheter à
n’importe quel moment, sachant que la défiscalisation entre en application l’année même de l’achat du bien neuf ou
l’année de la livraison. Pourquoi investir ? Regardez votre feuille d’impôts, elle ne cesse de gonfler au fil des ans et si vous payez entre 10 et 20000€ d’impôts par an, la Loi Pinel outre-mer est faite pour vous.
Vous pouvez acheter dans un but de défiscalisation un maximum de deux biens par an.

Exemple de simulation

Quid du prélèvement à la source ? 

Ce qui ne change pas

Dans la droite ligne du système actuel, le contribuable continuera à remplir une déclaration de revenus au mois
de mail l’année suivante. Il déclarera donc à ce moment-là, les réductions et autres crédits d’impôts dont il doit bénéficier.
En mai 2019, vous ferez votre déclaration 2018. Mais l’impôt aura déjà été acquitté, par le prélèvement à la source depuis le mois de Janvier, sans tenir compte décès éléments puisqu’ils ne seront déclarés que quelques mois plus tard.
Le contribuable se retrouvera donc dans une situation de créditeur vis à vis de l’administration fiscale.

Remboursement par l’administration fiscale

Jusqu’à l’an dernier, lorsque des sommes trop importantes étaient prélevées au titre de l’impôt, par exemple dans le
cas où les acomptes étaient supérieurs aux sommes réellement dues, l’administration fiscale remboursait le contribuable.
Le principe sera donc le même, les sommes dues au titre de la défiscalisation ou crédit d’impôts, qui par là même ne connaîtront plus de différences, par l’administration fiscale seront restituées à l’automne au contribuable.

Et pour 2019 ?

La réforme du prélèvement à la source ne remet pas en cause les avantages fiscaux
immobiliers, c’est la date de la prise en compte qui elle, est modifiée. Depuis le 15 janvier, les contribuables ayant un avantage fiscal immobilier en cours bénéficient d’une avance de l’administration de 60% du montant de celui-ci. Lors de la déclaration de revenu entre avril et juin, le montant total de la défiscalisation sera intégré.
L’administration, au vu de cette déclaration, remboursera en septembre le restant dû.

Etude de cas loi pinel particulier

 

 

5. Louer à qui et à quel prix ?

louer à qui et comment investir pinel defiscalisation outre mer  

Afin de connaître le plafond du montant de loyer applicable, il est nécessaire d’évaluer avec précision la surface éligible
du logement selon les critères de la loi Pinel outre-mer. A ne pas prendre à la légère c’est un des fondements d’une défiscalisation réussie.

1. Bien calculer sa surface

Il est important de savoir qu’en loi Pinel, le montant du loyer est bien souvent inférieur au prix du marché. Se tromper dans le calcul de la surface aurait deux inconvénients : louer moins cher et c’est au détriment de l’acheteur, voire louer trop cher et risquer pour l’acheteur de se retrouver en délicatesse avec les services fiscaux puisqu’au moins un des critères indispensables pour l’obtention de la défiscalisation ne serait pas respecté.

2. Il faut optimiser

Le code général des impôts ne plaisante pas et tout est passé à la loupe. Ainsi ne rentrent pas dans la surface
du logement : la superficie des combles non aménagés, les caves, sous-sols, remises, garages,terrasses, loggias
etc. Il va donc falloir optimiser. Tout ce qui a précédemment été cité peut entrer pour moitié de sa surface à concurrence d’un maximum de 8m². Et ce, en métropole et à la Réunion.


3. La varangue pour 14 m²

Mais, gros avantage en revanche pour la Réunion. Si seuls 9m² de terrasse loggia ou autre peut rentrer sur
un maximum de 9m² dans la surface du bien en métropole, à la Réunion on passe à 14m².
Voilà de quoi quelque peu majorer le loyer !

a. Plafond de loyer 

Les plafonds de loyer Pinel outre mer 2019 (dans l’attente du décret 2019)
sont fixés à 10,22 €/m2, pour les départements d’outre mer, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.
Alors comment calculer ce montant ? La formule est relativement simple dès lors que l’on a estimé précisément la
surface (voir page précédente). Il s’agit d’un coefficient multiplicateur dont voici la formule : 0,7 + 19 divisé par la surface du logement. On arrondit à la 2e décimale. Le résultat ne peut être supérieur à 1,2.

b. Prenons un exemple :

Pour un logement de 70 m² (on parle là de la surface pondérée)
0,7 + 19/70 = 0,97
Le loyer sera donc plafonné à :
10,22 x 0,97 = 9,91 €/m²

c. Plafond de ressources des locataires : 

 

  • Personne seule = 27 710 €
  • Couple : 37 006 €
  • Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 44 503€
  • Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge : 53 725 €
  • Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge : 63 200 €
  • Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge : 71 226 €
  • Majoration par personne à charge à partir du 5e : 7948 €

6. Trouver le bon interlocuteur

pinel defiscalisation etapes pillar page accompagnement

Vous avez fait le tour, vous savez à présent qu’une défIscalisation Pinel outre-mer correspond à vos attentes. Le montant de
l’investissement, le taux de défiscalisation, le type de bien, l’usage que vous en ferez, les plafonds de loyer et de revenus de
vos locataires, tout est clair.
Il est temps maintenant de passer à l’action. Certes, mais à qui s’adresser ? Cette short list vous aidera à y voir plus clair pour trouver les interlocuteurs qui sauront vous conseiller et vous épauler pour franchir le pas.

1. Un conseiller en défiscalisation immobilière

Commencez par un professionnel de la défiscalisation immobilière. C’est le cas de nombreux agents immobiliers présents
sur le marché à la Réunion. Choisissez-le avec soin, il doit être à même de comprendre vos besoins et vos attentes. Il devra aussi répondre à toutes vos questions. et vous donner tous les éléments de réflexion dont vous pourriez avoir encore
besoin. Il vous aidera également à trouver le programme qui vous correspondra le mieux. Cela ne vous dédouane pas de faire vos
propres recherches sur la localisation du bien dans lequel vous souhaitez investir.
Faites vos calculs avant et n’oubliez pas que le bien est plafonné à 300 000 € toutes charges incluses.

2. Un notaire

Le notaire n’est pas obligatoire puisque le vendeur a le sien. Pour autant nous vous conseillons de prendre conseil auprès de votre notaire, il aura un oeil plus aigu encore sur le dossier et puis, vous le connaissez, vous lui faites
confiance. Il peut être un allié de poids sachant de surcroît que les frais sont partagés avec le notaire du vendeur,
cela ne vous coûtera pas plus cher.
Enfin, pour un achat neuf les frais de notaire sont de 2 ou 3% soit trois à quatre points de moins que sur de l’ancien.

3. L'administration fiscale 

Un petit tour du côté de l’administration fscale n’est pas obligatoire mais peut être conseillé si c’est votre premier achat, que vous avez des doutes... Elle vous accompagnera et s’assurera que tout est bien conforme et que vous pourrez bénéfcier de cette défscalisation.
Si vous êtes rompu à ces pratiques vous savez déjà que vous devrez remplir les formulaires 2044 EB, 2044
ou 2044 SPE, le 2042 C et le 2042.

3. L'administration fiscale 

Si vous n’avez pas la somme nécessaire vous serez
obligé d’emprunter. Il vous faudra donc également un banquier. Les taux sont toujours particulièrement intéressants et ne semblent pas près d’augmenter. Sachez que les banquiers apprécient ces investissements
locatifs.
Pour autant, là aussi, gagnez du temps et faites vos propres calculs, surtout si vous avez déjà un autre emprunt, pour votre
résidence principale par exemple, vous ne pourrez pas dépasser le taux d’endettement de 33%. Sachez
que votre banquier peut ou pas décider d’inclure les loyers que vous toucherez à son calcul. Cela peut vous permettre de passer
en dessous des 33 %. Tous ne le font pas, n’hésitez donc pas à faire jouer la concurrence sachant
que, souvent, c’est le seul moyen d’obliger votre propre banque à s’aligner sur
les prix du marché.
Si vous n’avez ni le temps ni l’envie de faire la tournée des établissements bancaires, adressez vous à un
courtier.

En résumé

Consulter un conseiller en défiscalisation immobilière qui saura vous guider. Prendre rendez-vous avec l’administration fiscale
Faire la tournée des banques pour les meilleurs taux ou consulter un courtier. Prendre un notaire, les frais sont partagés avec le notaire du vendeur. Dans tous les cas, ne pas voyager seul sur la route de la défiscalisation.


Et si vous souhaitez aller plus loin, vous pouvez découvrir notre programme immobilier à la Possession à la Résidence Tagore ici 

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