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DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE EN TANT QUE PROFESSIONNEL

Tout savoir sur votre défiscalisation immobilière à La Réunion en tant que professionnel
SOMMAIRE
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IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS

1. QUELS AVANTAGES ?

À La Réunion, la loi Girardin est bien connue. Elle évoque immédiatement défiscalisation, construction de logements ou encore soutien au BTP. De nombreux programmes immobiliers ont ainsi vu le jour avec pour objectif de permettre aux investisseurs intéressés d’acquérir un bien dans le cadre de la loi Girardin.

Par «investisseurs», on entend bien souvent : particuliers. Le dispositif Girardin immobilier, le plus connu, permet en effet aux ménages de défiscaliser leurs impôts sur le revenu en investissant dans un logement neuf en Outre-mer. Nous avons d’ailleurs déjà consacré une page entière à ce sujet disponible ICI. Ce que l’on sait moins, c’est que la loi Girardin comprend également un volet professionnel qui s’adresse aux chefs d’entreprise : la Girardin IS.

Le dispositif Girardin IS (Impôt sur les Sociétés), permet de financer l’achat d’un bien immobilier en défiscalisant le revenu imposable de son entreprise. Une idée alléchante. Et ce d’autant que ce dispositif unique cumule les avantages.

Agrandir le patrimoine de son entreprise, défiscaliser jusqu’à 100% de son investissement en reportant si nécessaire le déficit imposable, augmenter sa trésorerie et ses dividendes... la liste est longue et une page dédiée est nécessaire pour en faire le tour.

Bienvenue dans un monde où l’IS est utile et rentable. Le monde du dispositif Girardin IS.

 

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UN TAUX ET DES CONDITIONS DE DÉFISCALISATION INÉGALABLES

2. GIRARDIN IS

Avant même d’être un investissement à moyen et long terme pour l’entreprise et ses dirigeants et/ou actionnaires, le dispositif Girardin IS offre des conditions de défiscalisation sans égales dans le domaine.

 

2.1 DÉFISCALISER 100 % DE L'INVESTISSEMENT

Difficile de faire mieux. Le dispositif Girardin IS permet de défiscaliser 100% du montant de l’investissement. Si une entreprise fait l’acquisition d’un appartement d’une valeur de 300.000 euros, l’intégralité de cette somme viendra en déduction du bénéfice imposable. La somme prévue par l’entreprise pour payer l’impôt sur les sociétés servira donc à financer l’investissement. Investir sans toucher à sa trésorerie est donc possible !

 

2.2 REPORTER LE DÉFICIT SUR LES ANNÉES SUIVANTES... 

A moins de payer beaucoup d’impôts sur les sociétés, et même si le dispositif le permet, il est rare de pouvoir défiscaliser l’intégralité de l’investissement sur un an. C’est pourquoi il est possible de reporter le déficit imposable sur autant d’années que nécessaire. Durant toutes ces années, l’IS de l’entreprise est donc intégralement consacré au financement de l’investissement.

 

2.3 ... OU SUR LES ANNÉES PRÉCÉDENTES

Comme si cela ne suffisait pas, le dispositif Girardin IS permet de reporter le déficit imposable sur les années précédentes, c’est à dire avant que ne soit réalisé l’investissement. C’est l’option «carry back». Le déficit prendra ainsi la forme d’une créance sur le Trésor Public qui peut être utilisée pour le paiement de l’IS des cinq années suivantes.

2.4 DÉDUIRE LES INTÉRÊTS DE L'EMPRUNT

Quand on dit que l’investissement est «intégralement» financé par l’IS, il faut le prendre au mot. Même les intérêts de l’emprunt contracté pour l’achat du bien entrent dans l’assiette et sont défiscalisés.

 

2.5 DÉFISCALISER TOUT DE SUITE ET MAINTENANT 

A la seule condition que la construction du bien soit achevée, la défiscalisation prend effet dès l’année d’acquisition. Cela permet de dégager de la trésorerie et générer des dividendes supplémentaires immédiatement. Comment ? On vous l’explique dans le prochain chapitre...

A savoir que le déficit fiscal provoqué par la défiscalisation est reportable sur l’exercice précédent (le déficit ne peut se reporter que sur une seule année antérieure) et sur les exercices ultérieurs dans les conditions prévues par le CGI.

 

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3. DES DIRIGEANTS ET ACTIONNAIRES COMBLÉS

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Défiscaliser, c’est bien. Investir à moyen et long termes, c’est excellent. Mais si, en plus, cela permet de dégager à court terme trésorerie et dividendes, il y a de quoi crier au génie. C’est pourtant exactement ce que propose le dispositif Girardin IS.

 

3.1 AUGMENTATION IMMÉDIATE DE LA TRÉSORERIE 

La défiscalisation prenant effet dès l’année d’acquisition du bien, l’économie réalisée sur l’IS permet de dégager immédiatement de la trésorerie. Une manne non-négligeable à hauteur d’environ 33% du montant investi. Augmenter sa trésorerie mobilisable grâce à un investissement : incroyable mais vrai.

 

3.2 ... ET DES DIVIDENTES  

Voilà qui fait toujours plaisir. Augmenter le résultat net après impôt de l’entreprise a pour conséquence directe d’augmenter les dividendes pour les actionnaires. Une hausse d’environ 33%. On dit merci qui ?

 

3.3 POSSIBILITÉ D'ACQUÉRIR LE BIEN À TITRE PERSONNEL 

Au bout de six ans, l’entreprise peut jouir du bien comme bon lui semble. Il est donc possible pour un dirigeant ou un actionnaire d’en faire l’acquisition et ainsi racheter à son entreprise un bien acquis en défiscalisant l’IS.

 

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4. GIRARDIN IS DES CONTRAINTES (TRÈS) LIMITÉES

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4.1 PAS DE PLAFONNEMENT AU M²

Et si on commençait pas une contrainte... inexistante ! En effet, contrairement à la très large majorité des dispositifs de défiscalisation immobilière, le dispositif Girardin IS n’impose aucun plafonnement du prix d’achat au m².

 

4.2 UN LOGEMENT NEUF EN OUTRE-MER

Comme pour toute opération de défiscalisation en loi Girardin, l’investissement doit porter sur un bien neuf ou en l’état de futur achèvement situé en Outre-mer. Autre avantage la date du permis de construire n’a aucune importance. Le choix est donc très large.

 

4.3 LOUER LE BIEN DANS LE SECTEUR INTERMÉDIAIRE

Le logement doit être loué non-meublé et à titre de résidence principale durant au minimum six ans. Des plafonds de loyers et de ressources pour le locataire sont également imposés par décret.
Pas d’inquiétude de ce côté là, les plafonds sont volontairement hauts pour permettre de trouver facilement un locataire tout en louant son bien au prix du marché.
A titre d'information, voici les plafonds de ressources pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés à La Réunion en 2018 :
  • 32.069 € pour une personne seule - 59.307€ pour un couple
  • 62.737 € pour une personne seule ou un couple marié avec une personne à charge
  • 66.167 pour une personne seule ou un couple marié avec deux personnes à charge
  • 70.750 € pour une personne seule ou un couple marié avec trois personnes à charge - 73. 335 € pour une personne seule ou un couple marié avec quatre personnes à charge 
  • 4 815€ de majoration par personne à charge à partir de la cinquième.
Le plafond de loyer en 2018 à La Réunion est de 173€m²/an soit 14,42€m²/mois (exemple : loyer plafonné à environ 1150€ pour un logement de 80m²).

 

4.4 UN INVESTISSEMENT "LIMITÉ" À 1 MILLIONS D'EUROS

On n’ose même pas appeler ça un plafond. L’investissement ne doit pas dépasser un million d’euros par programme et par exercice. Et même, si ce «plafond» est dépassé, il est encore possible de demander une dérogation à l’Etat. A noter que si l’achat est effectué par une société de personnes (SCI), le plafonnement est réduit à 250.000 euros.

 

4.5 PEU DE CONTRAINTES ET DONC TRÈS PEU DE RISQUES 

La conséquence d’un dispositif imposant très peu de contraintes comme c’est le cas du Girardin IS, c’est qu’il implique également très peu de risques qu’ils soient administratifs ou financiers. Pas de mauvaises surprises à craindre, une très bonne chose. Quant à l’investissement, quoi de plus sûr que la pierre ?

5. DÉFISCALISER POUR CONSTITUER UN PATRIMOINE

On entend souvent qu’il faut réinvestir ses bénéfices. Avec le dispositif Girardin IS, il est possible d’aller encore plus loin en réinvestissant l’IMPÔT sur ses bénéfices et ainsi constituer un patrimoine qui entre au capital de l’entreprise. Faire fructifier ses bénéfices et ses impôts, une idée plaisante.

 

5.1 LA PIERRE, ACTIF STABLE

C’est, de loin, l’investissement le plus sécurisé. L’immobilier est un actif stable. Investir dans la pierre, que l’on soit un particulier ou une entreprise, c’est donc la garantie d’un placement sûr et qui, à terme, permettra probablement une plus-value.

 

5.2 RENFORCER LA VALEUR DE L'ENTREPRISE 

Constituer un patrimoine à son entreprise, c’est lui donner des fondations solides tout en renforçant sa valeur intrinsèque. Encore une fois, gagnant sur tous les tableaux

5.3 DIVERSIFIER LES SOURCES DE REVENUS 

Toute entreprise connaît de bonnes périodes et d’autres plus compliquées. Diversifier ses actifs et ses sources de revenus est une donnée importante pour tout dirigeant. Posséder un ou plusieurs biens sous le coude pourra s’avérer d’une grande aide.

 

5.4 FAIRE UNE PLUS-VALUE

Investir signifie également miser sur une plus-value. Un bien de qualité et sur un secteur géographique porteur, le tout à un prix intéressant, peut permettre de réaliser une belle opération commerciale.

 

5.5 DÉGAGER UNE TRÉSORERIE MOBILISABLE 

A la revente du bien, l’entreprise bénéficiera d’une trésorerie immédiatement disponible pour réaliser, par exemple, un investissement. Un gros avantage concurrentiel !

 

 

 

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CONCLUSION

Il existe peu de moyens de défiscaliser l’impôt sur les sociétés. Autant qu’il est toujours compliqué de dégager de la trésorerie pour investir à court terme tout en assurant la pérennité de son entreprise à plus longue échéance.
 
Autant de données avec lesquelles doit jongler le chef d’entreprise et que le dispositif Girardin IS permet d’optimiser. C’est pourquoi il est unique et même précieux.
 
En faisant de son bénéfice imposable un outil au service du développement de sa structure, le chef d’entreprise s’ouvre un nouveau champ d’actions à court, moyen et long terme. Une opportunité à saisir d’urgence !
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